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So ermittelt man den Wert eines Maklerunternehmens

In der Branche gibt es viele verschiedene Ideen und Vorstellungen davon, wie man den Wert eines Maklerbestandes am Besten ermittelt und worauf es bei der Wertermittlung wirklich ankommt. Manches sind Mythen, wiederum anderes Halbwahrheiten und einiges ist tatsächlich richtig, aber falsch angewendet. Im folgenden Artikel finden Sie unsere Übersicht über die wichtigsten Wertermittlungsverfahren.

Der wichtigste Aspekt vorneweg: Der Wert eines Maklerunternehmens ist etwas anderes als der Preis. Und der Wert eines Bestands ist etwas anderes als der Wert eines Unternehmens. Weil wir es alle gerne einfach haben wollen, sprechen wir oft von einem Bestandsverkauf, auch dann, wenn wir Unternehmensverkauf meinen. Und wer in einem solchen Fall ein Bestandsbewertungsverfahren anwendet, der rechnet Nonsens. Übrigens wird das Bewertungsverfahren nicht „richtiger“, nur weil der Bestandsverkauf Teil eines Unternehmensverkaufs ist, und das Unternehmen als Einzelunternehmen oder als Personengesellschaft geführt wird.

Bevor Sie das Verfahren für die Bewertung eines Maklerbestandes auswählen, sollten Sie sich im Klaren über den Anlass und das Ziel der Bewertung sein. Denn davon hängt entscheidend ab, welches Verfahren geeignet ist.

Einzelbewertungsverfahren

Googelt man nach Informationen zu Bewertungsverfahren, stößt man recht schnell auf die Einzelbewertungsverfahren, zu denen das Substanzwertverfahren und das Liquidationsverfahren gehört. Das Substanzwertverfahren eignet sich für Maklerunternehmen nicht wirklich, da hier keine immateriellen Güter mit berücksichtigt werden. Das Liquidationsverfahren ist dagegen sehr gut bei der Auflösung von Maklerunternehmen anzuwenden, wenn z.B. zuvor der Maklerbestand aus einer GmbH herausgelöst werden muss, um den Bestand verkaufen zu können und am Ende nur die Unternehmenshülle beim Inhaber verbleibt. Manchmal zieht man das Liquidationsverfahren auch heran, um die Preisuntergrenze für einen Verkauf zu ermitteln. Liegt der Verkaufspreis unter dem Liquidationspreis, dann ist es für den Makler wirtschaftlich gesehen sinnvoller das Unternehmen aufzulösen statt zu verkaufen.

Ertragswert- und Discounted-Cashflow-Verfahren

Das Ertragswert- und Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) wird dann angewendet, wenn ein Unternehmen übertragen werden soll. Die Methode ist aus der Investitionstheorie abgeleitet. Viele Laien greifen bei einer Übernahme dagegen gerne zum Vergleichswertverfahren. Dazu gehören auch die Multiplikatoren-Modelle, mit denen z.B. die Bestandswertcourtagen mit einem Faktor multipliziert werden und so ein angeblicher Wert entsteht. Meist steckt hinter diesen Verfahren etwas ganz anderes und ganz andere Aspekte des Unternehmens werden berechnet (oft auf Annahmen basierend) und führen so zu einem falschen Ergebnis. Dass diese Methode oft nicht geeignet ist, ist den meisten Anwender dabei nicht klar. Jeder Einzelfall, jedes Maklerunternehmen, sind anders und brauchen deshalb auch die passende Bewertungsmethode. Das sollte im Vorfeld geklärt werden, bevor eine Bewertung in Auftrag gegeben wird.

Eine Sonderform unter den Bewertungsverfahren nimmt das sogenannte Stuttgarter Verfahren ein, das eigentlich als Schätzungsverfahren zur Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer entwickelt wurde. Leider entspricht die Bewertung eigentlich nie dem tatsächlichen Wert eines Maklerunternehmens und findet sich deshalb heute nur noch in alten Satzungen von Gesellschaften zur Abfindung von Mitgesellschaftern.

Unter Steuerberatern ist heute das vereinfachte Ertragswertverfahren verbreitet. Dieses richtet sich nach dem Bewertungsgesetz, aber nur weil es den entsprechenden Namen trägt und gesetzlich verankert ist, hilft ist es nicht unbedingt bei der Wertermittlung. Das Verfahren wurde unter steuerlichen Gesichtspunkten entwickelt und verzichtet komplett auf eine Prognoserechnung und nutzt lediglich die gewichteten Vergangenheitsergebnisse. Da ein Käufer jedoch die Zukunft und nicht die Vergangenheit eines Unternehmens „kauft“, ist das Verfahren für den Zweck der Übertragung ungeeignet

Angewendetes Verfahren muss geeignet sein

Dass man ein Maklerunternehmen bewerten möchte, liegt meist daran, dass der Inhaber es veräußern möchte oder dass sich Gesellschafter oder Erben auf einen Wert einigen müssen. Ungewollt emotional wird es, wenn bei einer Scheidung der Zugewinn ausgeglichen werden muss und man dafür die Bewertung des Unternehmens benötigt.

Jeder Fall ist anders, deshalb ist die richtige Auswahl des Bewertungsverfahrens auch so wichtig. Man kann den Wert eines Maklerunternehmens zwar mit unrelevanten oder falsch angenommenen Zahlen berechnen, aber die Ergebnisse sind dann leider irreführend. Das wäre so, als würde man die eine Fabrikhalle mit den gleichen Werten berechnen wie ein Einfamilienhaus.

Generell ist das Ertragswertverfahren bzw. das DCF-Verfahren (Nettoverfahren) das geeignete Verfahren. Sie blicken nicht in die Vergangenheit, sondern stellen sich die Frage nach den zukünftig erzielbaren Zahlungsströmen – so wie der Käufer eines Unternehmens bei seiner Kauf- oder Investitionsentscheidung.

Der Bundesgerichtshof 2011 (Az.: XII ZR 185/08) hat diese Verfahren auch bereits als einzig annehmbare Verfahren eingeordnet. Weder ein Verfahren auf Basis von Umsatzmultiplikatoren noch sonst eine Alternative wurde akzeptiert.

Prognoserechnung ist erforderlich

Um den Ertragswert einwandfrei zu berechnen, benötigt man eine Prognoserechnung. Auf der Basis der Prognoserechnung können auch die zukünftigen Zahlungsströme nach Steuern ermittelt werden. Diese Prognosewerte werden anschließend auf den Bewertungsstichtag mit einem oder mehreren Abzinsungsfaktoren abgezinst und dann addiert.

Um den Abzinsungsfaktor zu ermitteln, benötigt man etwas Zeit, denn: Der Basiszinssatz gemäß IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer) wird um den Steuereffekt korrigiert. Dem so ermittelten Basiszinssatz nach Steuern wird dann die Marktrisikoprämie hinzugerechnet und die Abzinsungsfaktoren der einzelnen Kalenderjahre werden gegebenenfalls um Wachstumsabschläge oder Ähnliches korrigiert. Das Ergebnis wird Kapitalisierungszins genannt.

Damit ist der allgemeine Abzinsungsfaktor für ein Maklerunternehmen ermittelt. Dieser muss danach jedoch noch an die besonderen Spezifika des Unternehmens oder an passende Vergleichsgruppen (sog. Peergroup) angepasst werden. Dazu bedarf es der Multiplikation des Kapitalisierungszinses mit dem sogenannten Beta-Faktor. Vereinfacht ausgedrückt fließen in diesen beispielsweise die individuelle Analyse des Unternehmens und dessen Geschäftsmodell ein, also Größen wie die Qualität der Kundenstruktur und die Kundenloyalität sowie das Produkt- und Beratungsportfolio oder das individuelle Risikoprofil des Unternehmens oder der Vergleichsgruppe.

Das Produkt aus Beta-Faktor und Kapitalisierungszins wird systemisches Risiko genannt und stellt den eigentlichen Abzinsungsfaktor bei der Bewertung des Unternehmens dar.

Wenn Sie bis hier gelesen haben und kein Bewertungsprofi sind, haben Sie bestimmt festgestellt, dass das eben beschrieben Verfahren für Anfänger schwer umsetzbar ist. Nun darf man sich von der Komplexität nicht abschrecken lassen und stattdessen ein einfacheres Verfahren wählen (warum haben wir oben mit dem Beispiel der Firmenhalle versus Einfamilienhaus beschrieben). Holen Sie sich für diese wesentlichen und wichtigen Dinge wie das Herz Ihrer Finanzen einen Profi, der die Berechnung für Sie durchführt.

Möchte ein Makler nun statt dem Unternehmen nur den Bestand verkaufen, wird dessen Wert auch anhand des Ertragswert bemessen. Dazu zählen ebenso die prognostizierten Courtage­erlöse, wie auch die direkten Kosten der Bestandsverwaltung. Anstatt einen unternehmensspezifischen Beta-Faktor einzurechnen, werden jedoch andere Faktoren wie der „tax amortization benefit“ berücksichtigt – also der Steuervorteil, der sich durch die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit bei einem Bestandskäufer ergibt. Die hat ein GmbH-Käufer beispielsweise nicht.

Fazit

Welches Verfahren das richtige für Ihr Unternehmen ist, muss immer im Einzelfall betrachtet werden. Genauso ob der Unternehmens- oder der Bestandsverkauf oder gar die Auflösung des Unternehmens die bessere Alternative darstellt. Dazu braucht man valide Daten und Ergebnisse, die miteinander verglichen werden können. Eine ist jedoch sicher: So verlockend es sein mag, aus Zeit- und Kostengründen ein schnelles und vereinfachtes Bewertungsverfahren zu verwenden – es führt meist zu einer erheblichen Falschbewertung, also zu Fehlern von mehreren 10.000 oder 100.000 Euro. Eine Bewertung im Ertragswertverfahren vom Profi kostet meist nicht viel mehr als 1.500 Euro. Der Nutzen ist dagegen meist unbezahlbar.

Haben Sie Fragen dazu? Dann kontaktieren Sie unser Resultate Institut – die Profis in Sachen Nachfolgeregelung!

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